Uno dei temi controversi che spesso vengono sottoposti all’attenzione del Giudice Amministrativo riguarda la legittimazione a presentare un’istanza di Permesso di Costruire: non sempre, infatti, è direttamente il proprietario di un immobile ad avanzare la relativa domanda, ma può accadere che altri soggetti, diversi da questo, chiedano il rilascio di un titolo abilitativo.

Il TAR Ancona, di recente, si è espresso in riferimento alle capacità del promissario acquirente: la sentenza n. 925/2025 del 18 novembre rappresenta, dunque, un’utile occasione per tornare sul tema.

I. La fattispecie concreta

Il giudizio in commento è nato dall’impugnativa, da parte di un Comune, del provvedimento con cui il sovraordinato ente provinciale ha escluso della Valutazione di Impatto Ambientale il progetto di realizzazione di un impianto fotovoltaico: da qui in poi sono stati gravati, con numerosi motivi aggiunti, i successivi provvedimenti rilasciati nell’ambito del procedimento abilitativo, ivi compresa l’Autorizzazione Unica “finale”.

Tra le numerose questioni dedotte in giudizio, vi è quella dell’effettiva disponibilità, per il soggetto privato che ha avviato l’iter abilitativo, del terreno su cui dovrebbe sorgere l’impianto fotovoltaico in parola. Questo perché il terreno, al momento dell’istanza di permesso, era oggetto di un contratto preliminare di compravendita, non ancora sfociato in un atto pubblico definitivo.

Pertanto, il Comune ha censurato, tra i diversi motivi di ricorso, anche il difetto di legittimazione del promissario acquirente alla presentazione dell’originaria istanza di Autorizzazione.

II. La normativa di riferimento.

Prima di addentrarci nella soluzione offerta dal TAR delle Marche, appare opportuno soffermarsi brevemente sulla normativa rilevante.

Ci si riferisce, in particolare, all’art. 11 del DPR 380/2001, rubricato “Caratteristiche del permesso di costruire”: in tale articolo sono tracciate le principali coordinate del PdC in ordine alla titolarità dello stesso. Tant’è che al primo comma, è immediatamente stabilito che

Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo

Ebbene, se il riferimento al proprietario dell’immobile (dominus in tutto e per tutto dello stesso) potrebbe non creare particolari problemi, è proprio la formula “aperta” della seconda parte a sollevare maggiori perplessità, poiché il legislatore si riferisce a “chi abbia titolo per richiederlo”.

È proprio tale genericità ad aver dato il via a lunghi filoni giurisprudenziali, che di volta in volta si sono espressi sulla possibilità di soggetti, a vario titolo, di richiedere il rilascio di un PdC: così, ad esempio, è stata esclusa la possibilità per un comodatario a tempo determinato dell’immobile (TAR Trieste, sez. I, 30.9.2019, n. 399), mentre tale facoltà è stata riconosciuta al conduttore (TAR Salerno, sez. II, 8.10.2018, n. 1388; TAR Cagliari, sez. II, 17.2.2016, n. 160; Consiglio di Stato, sez. IV, 18.2.2011, n. 1057).

E cosa accade, invece, per il promissario acquirente?

III. La decisione del TAR.

Nella decisione in esame, il Giudice Amministrativo ha anzitutto rilevato che il contratto preliminare di compravendita, tanto al momento della presentazione dell’istanza di Autorizzazione Unica, quanto al momento del suo rilascio, era pienamente valido ed impegnativo per le parti.

Dopodiché, ha affermato il principio per cui

il permesso di costruire può essere legittimamente rilasciato al promissario acquirente del terreno o del fabbricato sul quale deve essere eseguito l’intervento edificatorio, con l’unica precisazione, evidenziata in alcune sentenze del Consiglio di Stato richiamate nella prefata decisione del T.A.R. Sardegna, che il promissario venditore deve avere autorizzato l’esecuzione dell’intervento edilizio.

Il riferimento è al precedente del TAR Sardegna n. 332/2017, passato in giudicato, secondo cui

E tale (legittimato a chiedere il titolo edilizio) deve ritenersi senz’altro il legittimo conduttore, titolare di un diritto personale di godimento sulla base di un contratto stipulato col promissario acquirente del bene che, a sua volta, sarebbe comunque autonomamente legittimato a richiederlo sulla base della giurisprudenza amministrativa che valorizza l’esperibilità, in tali ipotesi, della tutela in forma specifica (ex art. 2932 cc) (…) Secondo una tesi intermedia, sostenuta dal Consiglio di Stato, all’istanza suddetta può provvedere il promissario acquirente, a condizione che il preliminare contenga il consenso del proprietario in ordine all’effettuazione dei lavori edili (Consiglio di Stato, n. 1947/2005; n. 144/2010; n. 4818/2014)

IV. Conclusioni.

Tirando le fila del discorso, l’articolo 11 del DPR 380/2001 è da interpretare nel senso per cui può presentare un’istanza di PdC chiunque abbia la legittima disponibilità dell’area da edificare, in base ad una relazione qualificata con il bene, di natura non solo reale, ma anche solo obbligatoria, come nel caso del promissario acquirente, purché vi sia il consenso del proprietario.

In tal senso, dunque, è opportuno che già in sede di stipula di un preliminare di compravendita si abbia ben chiara l’eventuale intenzione di procedere a lavorazioni edili prima della firma del rogito definitivo, così che possa essere inserita un’apposita clausola negoziale che legittimi espressamente il promissario acquirente ad operare sul bene.