Tra le novità di maggior rilievo introdotte dal Decreto Salva Casa vi è sicuramente il nuovo procedimento di sanatoria “semplificata”, previsto dall’art. 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia: in estrema sintesi, il requisito della doppia conformità rigida risulta attenuato, prevedendosi una doppia conformità “asimmetrica”, la quale richiede che l’intervento sia “conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione”. Tuttavia, per accedere a questa sanatoria vi è uno “sbarramento” iniziale: sono sanabili ex art. 36-bis solo gli interventi consistenti in parziali difformità dal titolo, ovvero in variazione essenziale da esso.

Tra le peculiarità del nuovo istituto vi è anche l’introduzione di una sanatoria condizionata, ossia subordinata alla previa realizzazione di intervento edilizi che, appunto, si pongono come condizioni per ottenere il titolo. Proprio su questo aspetto, e sulle sottese problematiche, si è concentrato il TAR Salerno nella recente sentenza n. 1305/2025.

I. La fattispecie concreta.

La società ricorrente, dopo alterne e precedenti vicende giudiziarie, si era determinata a presentare un’istanza ai sensi dell’art. 36-bis TUEd per sanare alcuni abusi presenti sulla sua proprietà: tra questi abusi, vi era un rilevante aumento di cubatura determinato dalla creazione di un piano interrato, sfruttando il dislivello del piano di campagna.

Tale intervento abusivo, per le sue caratteristiche, era tale da integrare un abuso per “totale difformità” dal titolo edilizio: proprio per questo motivo, la società ricorrente aveva proposto, nell’ambito del progetto edilizio di sanatoria, la previa eliminazione di tale abuso, al fine di ricondurre tutti i restanti abusi nell’alveo delle “variazioni essenziali” dal titolo, quindi sanabili ex art. 36-bis.

Tuttavia, tale richiesta è stata denegata dal Comune resistente sulla base della tesi per cui le prescrizioni previste dal comma 2 del citato articolo possono essere solo imposte dall’Amministrazione, non potendo – come invece fatto dalla società ricorrente – provenire da proposte progettuali della parte istante.

Il TAR ha definito il contenzioso accogliendo le tesi della ricorrente.

II. La normativa di riferimento.

Ai sensi del comma 2 del nuovo articolo 36-bis è previsto che

Il permesso presentato ai sensi del comma 1 può essere rilasciato dallo sportello unico per l’edilizia di cui all’articolo 5, comma 4-bis, subordinatamente alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato dallo sportello unico, degli interventi di cui al secondo periodo. In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo.

È bene segnalare che fino all’introduzione di questo nuovo articolo risultava impossibile accedere all’accertamento di conformità di un abuso laddove, al fine di integrare il requisito della “doppia conformità”, sarebbe stato necessario realizzare ulteriori opere “di adeguamento”, ovvero rimuovere talune opere insanabili: a fronte del totale silenzio sul punto da parte del legislatore, la giurisprudenza amministrativa ha sempre negato questa possibilità (per citare solo le più recenti, cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, 24.5.2024, n. 4633; 15.11.2023, n. 9776; TAR Milano, sez. IV, 5.3.2024, n. 629; TAR Firenze, sez. III, 5.3.2024, n. 265), e continua a farlo con riferimento all’accertamento di conformità ex art. 36 DPR 380/2001.

Con il Salva Casa il legislatore ha deciso di cambiare rotta, consentendo così di ampliare ulteriormente le capacità di sanatoria degli interventi abusivi “minori”.

Se questa è la ratio dell’intervento normativo, è evidente però che il Comune resistente la ha, nella sostanza, disattesa.

III. La decisione del TAR.

Dalla lettura della complessiva sentenza emerge un’interpretazione della norma volta a disattendere atteggiamenti eccessivamente formalistici ai progetti di sanatoria, prediligendo un approccio sostanzialistico volto a consentire, per quanto possibile, l’accesso al nuovo istituto sanante.

Invero, è stato affermato che

È fondato l’argomento secondo il quale, a fronte di un’istanza presentata ai sensi dell’articolo 36 bis TUED, lì dove l’istante abbia proposto, come nel caso in esame, un progetto di ripristino, eventuali difformità si sarebbero dovute valutare non con riguardo alle opere abusive, bensì rispetto a quelle residue a seguito del previsto ripristino.

In sostanza, gli uffici comunali hanno errato nel ritenere che le prescrizioni stabilite dal comma 2 dell’art. 36-bis possano essere imposte solo in un unico senso, ossia dall’Amministrazione al privato: in tutte quelle ipotesi, come quella sottoposta al Giudice, in cui la rimozione di taluni abusi consente all’istante di accedere alla procedura di sanatoria semplificata, ben può il complessivo progetto edilizio prevedere questa forma di sanatoria.

A più chiare lettere, infatti, è stato stabilito che

a fronte di un progetto di ripristino presentato in sede di sanatoria ex art. 36 bis TUED la totale difformità va valutata confrontando l’opera abusiva con quella autorizzata o con il progetto di ripristino. Il fatto che spetti all’Ufficio valutare la procedibilità dell’istanza e la sussistenza dei presupposti normativi per l’applicazione dell’istituto non vuol dire che il privato non possa promuovere il parziale ripristino delle opere chiedendo la regolarizzazione delle altre.

(…)

a fronte di un’espressa progettazione contenente un piano di demolizioni proveniente dall’interessato, le summenzionate disposizioni conducono a ritenere che l’Amministrazione, prima di respingere l’istanza di sanatoria sia tenuta, quantomeno, a indicare all’istante (segnalante) se le misure previste siano o meno idonee a superare le criticità rilevate.

IV. Il già implicito avallo della prassi amministrativa.

Appare opportuno segnalare, per completezza, che un tale tipo di approccio era già stato condiviso dal punto di vista operativo: ed infatti, nella modulistica unificata per l’applicazione delle semplificazioni del decreto Salva Casa, approvata in conferenza unificata tra Governo, Regioni e ANCI, emerge già a chiare lettere (addirittura con sottolineatura, nel caso di modulistica afferente all’istanza di Permesso di Costruire ex art. 36-bis) che il privato istante può proporre condizioni per il rilascio del titolo in sanatoria, senza dover necessariamente attendere che queste promanino dalla PA:

 

V. Conclusioni.

Le prime applicazioni pratiche delle norme del Salva Casa sembrano tutte deporre per un abbandono dell’approccio formalistico con cui le Amministrazioni si sono sempre approcciate alla sanatoria degli abusi: soprattutto nelle fattispecie cd. “minori”, la ratio dell’intervento normativo è quella – dichiarata a più riprese anche dagli organi politici – di rendere sempre più facile l’accesso alla sanatoria semplificata.

Per questo motivo, anche nell’ottica di un sempre maggior coinvolgimento e presa di coscienza dei privati, ben venga che le proposte di “condizione” da apporre ai progetti di sanatoria pervengano dagli stessi istanti: la Pubblica Amministrazione, in questi casi, avrà un ruolo certamente facilitato nella valutazione della complessiva istanza, così perseguendo non solo le finalità pubbliche che le sono proprie, ma anche venendo incontro ai desiderata dei privati.