Il settore alberghiero a Roma è, dal punto di vista del mercato, in fortissima espansione e fermento.

E’ anche per questo che l’Amministrazione capitolina sta intervenendo al fine di superare taluni limiti e restrizioni. In questo contributo, dunque, facciamo un breve punto sulle novità urbanistiche (variante NTA) e regolatorie (disciplina delle occupazioni di suolo pubblico).

 

 

I. Le novità urbanistiche in arrivo dalla variante alle NTA di cui alla DAC 169/2024.

Diverse novità e “semplificazioni” sono destinate ad interessare il settore hospitality romano dal punto di vista urbanistico.

1.  La prima novità è contenuta nell’art. 25, co. 15 delle NTA laddove si chiarisce che ai fini dell’ampliamento di strutture alberghiere in Città Storica (tessuti T1 – T5 e T6 Municipi I e XVII) il cambio d’uso da abitativo ad alberghiero (ed extra-alberghiero) è possibile se la SUL del fabbricato sia già destinata almeno al 70% a tale funzione, ivi inclusa – ed è qui la novità che recepisce un recente arresto del Consiglio di Stato (n. 257/2023, secondo cui ” deve accedersi ad un’interpretazione più “dinamica” dell’art. 25 delle NTA – disposizione che risulta invero tutt’altro che inequivoca –, nel senso che deve ritenersi ragionevole che l’ampliamento deve considerarsi ammesso nel caso in cui almeno il 70% della SUL sia già “occupato”, di fatto, da attività di tipo turistico-ricettivo (sia alberghiera sia extralberghiera”) – affittacamere e case vacanza.

2. Altra rilevante semplificazione attiene al limite – sempre per la Città Storica – che vedeva il divieto di insediare strutture alberghiere con più di 60 posti letto solo in taluni edifici (ossia quelli classificati, dalla Carta per la Qualità, con ” tipologia edilizia speciale”  e sempre compatibilmente con le indicazioni della medesima CQ).

Si tratta di una modifica che interessa diversi tessuti della Città Storica.

3. Viene, inoltre, superato, per i tessuti di Città Storica dove prima era vietato, il divieto di accorpamento di edifici adiacenti e ciò anche per le destinazioni alberghiere, a condizione che gli immobili abbiano una destinazione non residenziale o che le destinazioni alberghiere/extra alberghiere occupino, prima dell’accorpamento una quota di almeno il 70% della SUL complessiva delle unità edilizie da accorpare.

 

4. Altre novità derivano, indirettamente, dalla nuova disciplina (non priva di zone d’ombra, che potrebbero essere superate in sede di approvazione della Variante) degli interventi sugli immobili ricadenti in Carta per La Qualità: infatti, la DAC 169/2024.

Infatti, il nuovo art. 16, co. 3, NTA  pare limitare i “vincoli” derivanti dalla Carta per la Qualità, laddove, in particolare si dispone che “Nel caso di contrasto tra le indicazioni dell’elaborato G2 e le categorie d’intervento e le destinazioni d’uso riportate nelle norme di tessuto, prevalgono quest’ultime”.

Da valutare – tuttavia – come tale regola andrà a coordinarsi con alcune previsioni che paiono invece lasciare una residua rilevanza alle indicazioni della CQ (tema che emerge, tra l’altro, proprio a proposito degli accorpamenti delle unità edilizie laddove il nuovo art. 25, co. 6 prevede che tali interventi sono ammessi “anche secondo le indicazioni conoscitive e progettuali di cui all’elaborato G2 “Guida per la qualità degli interventi“).

 

II. La nuova disciplina delle OSP: via libera, definitivo, agli spazi esterni per i “ristoranti alberghieri”

Una seconda rilevante novità attiene alla possibilità per gli alberghi di ottenere l’occupazione di suolo pubblico per i propri ristoranti (ove destinati anche ai non alloggiati).

Infatti, accogliendo le aperture provenienti dalla giurisprudenza del TAR Lazio e superando una posizione restrittiva manifestata dagli Uffici, il nuovo regolamento OSP di Roma, di cui alla DAC 6.3.2025 n. 118 ha (finalmente) espressamente previsto che le occupazioni di suolo pubblico sono possibili anche per le “strutture alberghiere che svolgono tale attività anche nei confronti delle persone non alloggiate purché almeno un locale adibito a somministrazione di alimenti e bevande sia posto al piano terra”. 

La novità è di non poco conto e – tra l’altro – consentirà a molte attività hospitality di transitare (al ricorrere degli ulteriori requisiti) dalle OSP Covid (che con il nuovo Regolamento di cui alla DAC 118/2025 non saranno più possibili) ad un regime ordinario.