Rigenerazione urbana Lazio (L.R. 7/2017): è possibile “cumulare” le premialità ex art. 6 (DR con ampliamento fino al 20%) con il recupero dei sottotetti ex L.R. 13/2009 (contestuale o precedente) ?

Il punto di partenza del nostro ragionamento è sicuramente l’art. 8, co. 5, L.R. 7/2017:

Le premialità di cui alla presente legge si applicano una sola volta e non sono cumulabili tra loro e con quelle previste da altre leggi regionali e statali.

 

 

Norma criptica e sibillina, la cui interpretazione necessiterebbe di chiarire alcuni concetti e, in particolare:

• cosa è una “premialità”;
• cosa è  il “cumulo”

Nella vigenza del Piano Casa) la Regione, in una delle FAQ via via diffuse, aveva preso posizione su una questione analoga, riferendosi all’art. 3, co. 8, L.R. 21/2009, nel senso che:

la norma mira chiaramente ad escludere che, ove le prescrizioni del piano regolatore prevedano la possibilità di assentire ampliamenti … a titolo di premialità o beneficio … i detti ampliamenti non sono cumulabili con quelli previsti dal Piano Casa” , facendo invece salvi “i residui di edificabilità previsti dal PRG

Tale chiarimento mette in luce come per premialità si dovrebbe intendere solo l’ampliamento di superficie.

La questione è affrontata nella DGR 867/2017 (Indirizzi e direttive per l’applicazione della L.R. 7/2017, che avevamo esaminato in generale in altro precedente articolo), dove in particolare si legge che:

quanto al cumulo con il Piano Casa che:  Quanto al rapporto con le premialità previste o già realizzate ai sensi di altre leggi, la situazione che certamente si presenta quale più ricorrente riguarda l’accesso ai benefici volumetrici di cui alla l.r. 21/2009, che certamente esclude l’applicazione delle l.r. 7/2017.

circa, invece, il recupero dei sottotetti ex L.R. 13/2009: “giova precisare che le premialità previste dalla LR 7/2017 possono coesistere con gli interventi contemplati nella LR 13/2009, contenente le “Disposizioni per il recupero a fini abitativi e turistico ricettivi dei sottotetti esistenti”. Difatti, la LR 13/2009 non prevede il riconoscimento di volumetrie aggiuntive rispetto a quelle preesistenti, così come invece previsto dalla LR 7/2017, bensì favorisce il mero recupero, ai fini abitativi o turistico ricettivi, di superfici già esistenti nell’immobile. Con la conseguenza che sullo stesso fabbricato o unità immobiliare potrà essere eseguito, anche non contestualmente, sia un recupero ai sensi della LR 13/2009 che uno degli interventi contemplati dalla LR 7/2017.

Sembra confermata la linea interpretativa per la quale “premialità = bonus volumetrico” (da cui l’ulteriore rilievo incidentale che ci pare emergere chiaro: un residuo di cubatura da PRG non è un “bonus”, ma un diritto edificatorio, quindi non una premialità, in continuità con le indicaizioni regionali fornite nella vigenza del Piano Casa).

Dati tali presupposti, che paiono emergere dalle direttive regionali, parrebbero non sussistere dubbi circa la possibilità:

a) di applicare l’art. 6 L.R. 7/2017 (DR+20%) su un immobile che abbia già beneficiato del recupero del sottotetto;

b) di applicare l’art. 6 L.R. 7/2017 (DR+20%) contestualmente al recupero del sottotetto ex L.R. 13/2009 (in questo caso, tuttavia, con la precisazione che la superficie del sottotetto non dovrebbe rientrare nella base di calcolo per applicare il +20%).

Tutto chiaro? Niente affatto.

Il Dipartimento PAU di Roma Capitale ha infatti sottoposto alla Regione un quesito concernente una istanza per un “intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio,del qualesi intende recuperare, contestualmente,anche la superficie collocata nel sottotetto”.

La Regione, con il parere 216230 del 11.3.2020, ha espresso un articolato parere, difficilmente coordinabile con le conclusioni poc’anzi esaminate.

Il progetto sottoposto al parere regionale, come si apprende dal medesimo atto regionale consiste in:

demolizione di un edificio dotato di sottotetto, allo stato non recuperato ai sensi della l.r. 13/2009,e nella sua ricostruzione.Nell’edificio da ricostruirela superficie del sottotetto esistente andrebbe ad assumerela connotazione di superficie residenziale a tutti gli effetti, non essendo più collocata nel sottotetto di questo, che pure progettualmente ne è dotato per collocarvi impianti tecnici

A fronte di ciò il DPAU ha chiesto se le indicazioni di cui alla Circolare – che, come visto, ammette il “cumulo” L.R 7/2017 + L.R. 13/2009, anche contestuale – valgano anche in un caso di intervento in cui, a seguito della DR “vengano a mutare sia la configurazione morfologica che la consistenza del sottotetto esistente“.

La Regione, premesso che la L.R. 13/2009 ha come fine quello di recuperare i sottotetti con trasformazione della superficie degli stessi in residenziale/turistico-ricettiva, concretizzandosi gli interventi ex L.R. 13/2009 in “recupero dell’esistente“, con un intervento che, quindi, rimane nell’ambito della ristrutturazione edilizia, con “mantenimento della identità dell’edificio su cui si agisce“.

Sicché, prosegue il parere, “è da escludere la possibilità che il volume o la superficie” risultante dal recupero dei sottotetti sia collocata, per effetto della DR ex L.R. 7/2017, “nel nuovo edificio ma non nel sottotetto“.

Inoltre – ma è un aspetto non dirimente e solo “aggiuntivo” nel ragionamento della Regione – nel caso esaminato si avrebbe anche un aumento di volume poiché, nel progetto esaminato, la superficie traslata dal sottotetto al nuovo edificio avrebbe una altezza maggiore, con conseguente aumento anche del volume.

La domanda, allora, sorge spontanea: come coordinare queste conclusioni con le indicazioni date nella Circolare? In che termini, insomma, è possibile fruire del cumulo delle premialità ex L.R. 7/2017 con i “benefici” del recupero dei sottettti ex L.R. 13/2009?

Ecco come la Regione esce dall’empasse:

la compatibilità, asserita dalla circolare, tra l’intervento di demolizione e ricostruzione previsto dalla l.r. 7/2017 ed il recupero dei sottotetti di cui alla l.r. 13/2009 va quindi riferita alla sola demolizione e ricostruzione che preveda, nel nuovo edificio ricostruito, il mantenimento del sottotetto, con le caratteristiche di quello preesistente; solo in tal caso sarà possibile effettuarne, mediante demolizione e ricostruzione dell’intero edificio, il recupero conferendo ad esso una destinazione residenziale o turistico ricettiv aed applicandovi, se necessario, le modalità attuative ed operative previste dalla l.r. 13/2009 medesima soprarichiamate a titolo esemplificativo

Il parere regionale sembra dunque voler porre un limite a quanto inizialmente ammesso (in modo molto esteso) dalla Circolare; tuttavia, in disparte il caso ivi esaminato, ciò che è meritevole di riflessioni, anche da un punto di vista tecnico, è cosa dobbiamo intendere per “mantenimento del sottotetto con le carettaristiche di quello preesistente“?

Di seguito un riassunto “grafico” di cosa sembrerebbe non consentito secondo la Regione e di cosa, forse, sembrerebbe essere consentito.