E’ in vigore la presunzione di imprenditorialità per le locazioni brevi. Dal primo gennaio 2021 sono entrate in vigore le novità introdotte dalla legge di bilancio 2021 in tema di locazioni brevi di durata non superiore a 30 giorni che prevedono la presunzione di imprenditorialità se il proprietario affitta più di quattro appartamenti.

La disposizione è contenuta nell’articolo 1, comma 595 della legge 178/2020 (cd. legge di bilancio) e prevede, in particolare, che “il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile”

Come è facile immaginare, la novità ha importanti ripercussioni in tema di tassazione nonché in tema di riconoscimento della qualifica soggettiva di imprenditore ex art. 2082 c.c. anche con riferimento, a mero titolo di esempio, ai risvolti sul regime delle incompatibilità con ulteriori attività professionali che ne potrebbero derivare.

La disciplina delle locazioni brevi era stata introdotta in base all’art. 4 del d.l. 50/2017 che ne aveva circoscritto l’applicazione “ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa”.

Per tali tipologie di rapporti locatizi è prevista l’applicazione della cedolare secca al 21% in luogo della più svantaggiosa tassazione ordinaria. Tuttavia, tale regime fiscale agevolato trova il suo limite invalicabile nello svolgimento della attività imprenditoriale. Ed infatti il comma 3-bis dell’art. 4 del d.l. 50/2017 aveva affidato ad un successivo regolamento la fissazione dei criteri in base ai quali l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082, con conseguente adozione della disciplina sui redditi di impresa di cui al testo unico delle imposte sui redditi.

E proprio con riferimento alla fissazione dei criteri per la individuazione della imprenditorialità è voluto intervenire il legislatore con la legge di bilancio in commento, introducendo un criterio quantitativo che però rischia di creare non pochi problemi interpretativi.

Invero, i principali effetti introdotti dall’articolo 1, comma 595 della legge 178/2020 (cd. legge di bilancio) sono i seguenti:

–  sono escluse dal campo di applicazione della cedolare secca le locazioni di più di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta;

– se gli appartamenti destinati agli affitti brevi sono più di quattro, l’attività di locazione si presumerà svolta in forma imprenditoriale, non potrà applicarsi la cedolare secca del 21% e sarà necessario aprire una Partita Iva.

L’innovazione introdotta da un lato smentisce l’orientamento precedente dell’Agenzia delle Entrate, la quale aveva in precedenza negato la utilità di meccanismi presuntivi di tipo quantitativo, dall’altro presenta criticità in relazione alla natura della presunzione prevista.

Invero, appare evidente che ove la presunzione prevista dalla norma in commento fosse considerata relativa, vi sarebbe la possibilità per il soggetto passivo di dimostrare la natura non imprenditoriale dell’attività svolta anche ove gli immobili locati fossero più di quattro.

Nel caso in cui la presunzione fosse invece intesa come assoluta, tale possibilità sarebbe preclusa ed il criterio quantitativo diverrebbe condizione necessaria e sufficiente ad attribuire la qualifica imprenditoriale all’attività svolta, anche ove questa fosse effettuata per mezzo di un intermediario.

Si pongono inoltre problemi applicativi non di poco conto. Infatti, ove il proprietario di molti appartamenti stipuli locazioni brevi solo per quattro di essi e ne ceda i restanti in comodato la suddetta presunzione non potrebbe trovare applicazione nei suoi riguardi. Inoltre la presunzione sembrerebbe riferita ai soli affitti brevi e pertanto la qualifica di attività imprenditoriale non potrebbe configurarsi se per gli appartamenti eccedenti il limite dei quattro il proprietario sottoscrivesse contratti di locazione ordinari.