Spesso nella valutazione di investimenti immobiliari più o meno grandi – magari nell’ambito di una vera e propria due diligence urbanistico-edilizia (buona prassi che si dovrebbe seguire non solo in grandi operazioni, ma anche in compravendite limitate a singole unità) – si pone il problema della verifica dello stato legittimo degli immobili risalenti nel tempo, anche ante 1942.

Un recente parere della Regione Emilia Romagna offre interessanti spunti al riguardo (al netto di alcune specificità della normativa di cui alla L.R. Emilia n. 23/2004).

Eccoli.

a) In caso di mancanza del titolo originario, se l’immobile è ante ’42, occorre verificare se vigeva, o meno, nello specifico territorio, un regolamento/atto di pianificazione che imponesse la licenza per nuove costruzioni.

b) In assenza di titolo, per individuare l’originaria consistenza plano-volumetrica (nonché la destinazione) può, in via di eccezione rispetto alla regola del valore non probatorio del catasto, soccorrere l’accatastamento di primo impianto.

c) Per gli ampliamenti, ante 1977, in base ad un orientamento giurisprudenziale formatosi prima della l. 10/77 (che ha formalizzato la necessità che il titolo abilitativo debba essere “scritto”) possono ritenersi sufficienti anche atti “endoprocedimentali” (come, in particolare, il parere della Commissione Edilizia o dell’ufficio di igiene).

d) Una rilevanza, in situazioni di incertezza, possono poi assumere anche eventuali titoli in sanatoria (come il condono) che, nel sanare determinati ampliamenti rispetto allo stato originario, diano conto di quest’ultimo. Se poi l’intervento oggetto del titolo in sanatoria comporta una trasformazione dell’intera unità immobiliare, in tal caso il valore probatorio può considerarsi rafforzato.

Ovviamente, verifiche di questo genere richiedono sempre la presenza di professionisti tecnici e legali, poiché, citando Carlo Pagliai “comprare casa non è comprare una lavatrice” !