Con ordinanza n. 29683 del 27 agosto scorso (emessa in via cautelare), il Tribunale di Roma ha disposto la riduzione del canone di locazione del 40% per i mesi di aprile e maggio, e del 20% da giugno 2020 a marzo 2021, oltre alla sospensione della garanzia fideiussoria (fino ad un’esposizione debitoria di 30.000 euro).

Il Tribunale in tale sede ha accolto la domanda di una società attiva del settore della ristorazione nei confronti del proprietario del locale.

Il conduttore ha fondato la propria pretesa sulla violazione della clausola di buona fede e correttezza, volta a ricontrattare le condizioni economiche del contratto di locazione a seguito delle sopravvenienze legate all’insorgere della pandemia Covid-19.

Ragionamento condiviso dal Giudice della VI Sez. Civile il quale afferma che, proprio dalla clausola generale di “buona fede e correttezza” deriva un “obbligo delle parti di contrattare al fine di addivenire ad un nuovo accordo volto a riportare in equilibrio il contratto entro limiti dell’alea normale”. Continua il Giudicane che una simile clausola ha infatti proprio la “funzione di rendere flessibile l’ordinamento, consentendo la tutela di fattispecie non contemplate dal legislatore”.

Il Tribunale prosegue il proprio excursus ritenendo che la crisi economica cagionata dalla pandemia Covid e la chiusura forzata delle attività commerciali devono qualificarsi quale “sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale“. In particolare, nel caso delle locazioni commerciali, il contratto è stato stipulato sul presupposto di un impiego dell’immobile per l’effettivo svolgimento di attività produttiva.

L’argomento in questione è stato oggetto di una Relazione della Cassazione[1], in cui è dato leggere che, al ricorrere di determinate circostanze, da valutarsi in concreto e caso per caso, sarebbe possibile procedere alla rinegoziazione dei contratti.

In conclusione, in fattispecie di questo tipo, potrebbe rendersi necessario contemperare le ragioni del locatore alla luce della clausola generale di buona fede e di solidarietà, secondo il principio sancito dall’art. 2 della Carta costituzionale, al fine di riportare il contratto entro i limiti della normale alea.

Va da sè che un principio come quello esaminato nella presente news, ponendo seri problemi di coordinamento con i pari ordinati principi posti a tutela della proprietà e del libero mercato, non potrà trovare acritica e automatica applicazione pena la frustrazione di questi ultimi principi.

[1] Cass. Civile, Relazione n. 56 dell’8 Luglio 2020.