Il Decreto Semplificazioni,  introducendo l’art. 34 bis nel d.P.R. 380/2001, ha disciplinato in modo sicuramente più preciso e approfondito il tema delle tolleranze edilizie.

La norma, al primo comma, ha confermato che “Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unita’ immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo”.

Dunque, il criterio rilevante ai fini del particolare regime delle tolleranze edilizie, è costituito dal 2% delle misure previste nel titolo abilitativo: all’interno di tale range, una difformità fra l’intervento realizzato e quello autorizzato, non costituisce nè un abuso edilizio, nè una irregolarità.

In aggiunta, il comma 2 ha chiarito che rientrano nell’ambito delle tolleranze edilizie, e specificamente nell’ambito delle tolleranze esecutive, “le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile”: in questo caso, la norma prescinde dal dato “quantitativo” dell’irregolarità, riferendosi invece unicamente alla sua tipologia. Tale previsione è tuttavia applicabile unicamente agli interventi al di fuori dell’ambito di applicazione del D.Lgs 42/2004.

Il terzo comma prevede infine che le tolleranze edilizie di cui al primo e secondo comma, possano essere dichiarate e asseverate dal tecnico “ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili” nell’ambito degli atti di trasferimento immobili

Un tale dichiarazione può assumere una rilevanza fondamentale ai fini dell’operazione contrattuale: essa consente di inquadrare le difformità dell’immobile nell’ambito delle tolleranze edilizie, escludendole dal novero delle irregolarità. In questo modo, esse non possono compromettere la validità del contratto, consentendo di assolvere l’obbligo di attestazione dello stato legittimo dell’immobile

Oltre a ciò, una tale dichiarazione consente di escludere eventuali contestazioni circa vizi e difformità nell’immobile compravenduto: infatti, dichiarando che le difformità presenti rientrano nell’ambito delle tolleranze,   esse non posso essere oggetto di contestazione e doglianza da parte dell’acquirente ai fini di eventuali pretese risarcitorie o di riduzione del prezzo.

Ai fini della piena operatività di una tale previsione negoziale, soprattutto ai fini dell’operazione contrattuale, è necessario tuttavia che tale dichiarazione del tecnico sia più specifica e approfondita possibile, così da escludere che essa possa prestarsi ad ambigue interpretazioni ed applicazioni. Inoltre, una dichiarazione troppo ampia e generica finirebbe per assumere il valore di una mera clausola di stile, perdendo così la sua funzione ed efficacia.