Il Decreto Semplificazioni, appena convertito dalla L. 120/2020, ha introdotto una nuova disciplina delle modifiche di prospetto nel D.P.R. 380/2001.

Esaminiamola nel dettaglio.

1.Le modifiche di prospetto ante Decreto Semplificazioni

Si tratta di una modifica operativamente assai rilevante, introdotta al fine di superare la (nota) criticità che derivava dalla consolidata interpretazione dell’art. 10, co. 1, lett. c) D.P.R. 380/2001, in base al quale costituiva ristrutturazione edilizia c.d. pesante (soggetta a PdC o a SCIA alternativa):

gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni

Alla luce di tale norma, come avevamo già segnalato in un precedente contributo, la giurisprudenza (in maniera tendenzialmente univoca) riteneva che la mera modifica di un prospetto determinasse la qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia pesante.

Ad esempio, TAR Lazio 7818/2019 sottolineava che “l’apertura di porte e di finestre sul prospetto di un edificio va qualificato – sempre – come intervento di ristrutturazione edilizia comportante modifica dei prospetti, assoggettato (tuttora) al regime del permesso di costruire ex art. 10 primo comma lett. c) del d.P.R. 6 Giugno 2001 n° 380 (…)“.

 

2.Le novità del D.L. 76/2020

Ora, dall’entrata in vigore del Decreto Semplificazioni, citando Lucio Battisti, “tutto questo non c’è più“.

Procediamo con ordine.

La prima importante modifica in tal senso è quella introdotta all’art. 3, co. 1, lett. b) D.P.R. 380/01, che oggi prevede che sono annoverati tra gli interventi di manutenzione straordinaria

anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;

A tale modifica è conseguita la novella anche degli articoli 22 (interventi soggetti a SCIA “semplice”) e 10, co. 1, lett. c) (interventi di ristrutturazione edilizia c.d. pesante).

Il nuovo art. 22 D.P.R. 380/01, in particolare, prevede, al co. 1, lett. a), che sono soggetti a SCIA:

gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti;

Infine, il Decreto Semplificazioni ha espunto dall’art. 10, co. 1, lett. c) (interventi di ristrutturazione edilizia pesante, assoggettati a PdC o SCIA ex art. 23) il riferimento alle modifiche prospettiche, salvo la specifica ipotesi di modifiche prospetto relativa ad immobili tutelati ex d.lgs. 42/2004. La norma, infatti, ora contempla:

gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

 

3.Quadro di sintesi

Alla luce delle modifiche segnalate è possibile trarre le seguenti conclusioni:

 

I. Modifiche prospettiche in manutenzione straordinaria, soggette a SCIA. 

L’art. 3, co. 1, lett. b) sottopone la qualificabilità della modifica prospettica come MS alle seguenti condizioni:

a) deve trattarsi di modifiche “necessarie” (ossia essenziali)  a “mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso”. 

Il caso evidentemente avuto di mira dal legislatore (come si legge anche nella Relazione illustrativa al D.L.) è quello degli adattamenti dell’immobile a seguito di interventi di frazionamento o altre opere interne (, rientranti in M.O. ex art. 3, co. 1, lett. b) (ad es. a seguito di suddivisione di una unità immobiliare in più unità, potrà occorrere aggiungere finestre o introdurre accessi dall’esterno);

b) non deve essere pregiudicato “il decoro” del fabbricato.

Il requisito, peraltro attinente a pratiche soggette ad asseverazione del tecnico, rischia di essere di difficile lettura ed interpretazione (la prima questione che si può porre è la tutela del decoro derivante, ad esempio, dal regolamento condominiale).

c) conformità alla normativa urbanistico-edilizia 

Il requisito appare, evidentemente, di pressoché inutile precisazione (qualunque intervento, anche quelli in edilizia libera, presuppongono la conformità alla strumentazione edilizio-urbanistica)

d) non deve trattarsi di immobile soggetto “a tutela” ex d.lgs. 42/2004

nel qual caso (v. art. 10, co. 1, lett. c), si ricade in ristrutturazione edilizia pesante soggetta a PdC/SCIA alternativa

Le modifiche prospettiche che rispettino tali condizioni sono soggette a SCIA ex art. 22, co. 1, lett. a) (nell’ambito della quale dovrà essere asseverato il rispetto di dette condizioni).

 

II. Modifiche prospettiche ricadenti in ristrutturazione edilizia pesante, soggette a PdC/SCIA alternativa

Come ricordato, il nuovo art. 10, co. 1, lett. c) qualifica come RE pesante e, quindi, soggetta a PdC/SCIA ex art. 23 le modifiche prospettiche incidenti su immobili soggetti a tutela ex d.lgs. 42/2004.

 

III. Modifiche prospettiche “del terzo tipo“: ristrutturazione edilizia semplice in SCIA?

Dalle “tipologie I e II” residuano gli interventi sui prospetti che non rispettino le condizioni di cui all’art. 3, co. 1, lett. b), condizioni che, come visto, rappresentano requisito per poter considerare tali opere come MS.

Tali interventi, tuttavia, (salvo il caso di immobili tutelati ex d.lgs. 42/2004) non ricadono nemmeno nella RE pesante.

Il “problema” è che il legislatore non ha espressamente considerato tali modifiche prospettiche “del terzo tipo“, né ai fini della loro qualificazione (MS, RE pesante, RE leggera) né ai fini del titolo abilitativo (PdC, SCIA, SCIA alternativa), come invece accaduto con riferimento alle “tipologie I e II“.

Quanto alla qualificazione, esclusa la RE pesante (10, co. 1, lett. c) e la MS (3, co. 1, lett. b), l’intervento sembrerebbe da qualificare come una RE leggera, potendo essere considerata la modifica prospettica ricadente nell’ampia nozione ex art. 3, co. 1, lett. d).

Da ciò si può far conseguire che la modifica prospettica “del terzo tipo” è assoggettata (come quella ricadente in MS, peraltro) a SCIA semplice, ex art. 22, co. 1, lett. c). 

Una diversa lettura (che non ci pare condivisibile) potrebbe essere quella di ricondurre l’intervento al “restauro e risanamento conservativo”, ex art. 3, co. 1, lett. c).

Dal che conseguirebbe la  sottoposizione a SCIA solo laddove “riguardino le parti strutturali dell’edificio” (art. 22, co. 1, lett. b): solo il RC “pesante” è soggetto a SCIA) e, in caso negativo, la sua realizzabilità tramite CILA (titolo “residuale” ex art. 6-bis, co. 1).

La soluzione ipotizzata sarebbe, al livello sistematico, paradossale: si consentirebbe l’intervento più “pesante” (modifica prospettica esulante dalla MS) con il titolo più leggero (CILA) laddove si valuti che l’intervento non riguarda le parti strutturali dell’edificio.