Come noto, in materia di immobili realizzati in diritto di superficie su terreni comunali, la sentenza n. 18135/2015  delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione ha cristallizzato il principio per cui il prezzo massimo cessione si applica ad ogni atto di vendita: per l’effetto, non solo il primo trasferimento, ma anche tutti quelli successivi rimangono vincolati al prezzo massimo di cessione stabilito nelle convenzioni urbanistiche che hanno portato alla sua realizzazione.

Stante l’impatto di tale sentenza, tutti i soggetti coinvolti (dai venditori agli acquirenti) sono corsi ai ripari, presentando l’istanza per avviare il procedimento per affrancare gli immobili in questione e svincolarli dal prezzo massimo di cessione, in modo da poterli vendere al prezzo di mercato o per regolarizzare i precedenti contratti di vendita, stipulati in violazione del citato prezzo massimo.

Tale procedimento  è dunque volto – in estrema sintesi – alla determinazione del corrispettivo da versare al Comune per affrancare l’immobile: corrispettivo che, una volta pagato, consente la cancellazione dei vincoli e delle limitazioni che gravano sullo stesso in ragione delle convenzioni urbanistiche precedentemente stipulate per la sua realizzazione.

Come i fatti ci insegnano – quanto meno a Roma-, l’Amministrazione si è rivelata incapace di concludere tali procedimenti di affrancazione in termini ragionevoli: per l’effetto, i molteplici procedimenti avviati pendono ormai da molti mesi negli uffici comunali, con evidente pregiudizio per tutti i soggetti coinvolti, sia per coloro che sono intenzionati a vendere tali immobili, sia per coloro che invece devono regolarizzare le vendite già concluse.

Una tale situazione, benchè giustificata dalla quantità di pratiche che l’amministrazione si trova costretta ad affrontare, non è comunque legittima e consente l’esperimento delle opportune azioni giudiziarie, ivi comprese quelle di natura risarcitorie.

Infatti, il procedimento di affrancazione, nonostante la sua complessità, rimane soggetto ai principi e alle regole generali dettate dalla legge n. 241/1990, ivi compreso l’obbligo, fissato dall’art. 2, di concludere entro un dato termine il procedimento con un provvedimento espresso, positivo o negativo (e che dia puntuale contezza delle relative ragioni) in ossequio ai principi di affidamento, legittima aspettativa, trasparenza, partecipazione, correttezza e buona amministrazione di cui all’art. 97 della Costituzione.

Il successivo art. 2 bis prevede che l’Amministrazione sia addirittura tenuta al risarcimento del danno cagionato in conseguenza dell’inosservanza dolosa o colposa del termine di conclusione del procedimento.

Proprio in relazione al termine per la conclusione del procedimento di affrancazione, le delibere di Roma Capitale, pur prendendo atto della complessità di tale procedimento, hanno comunque stabilito che detto  termine sia pari a 180 giorni, fatti salvi eventuali interventi interruttivi e/o sospensivi dovuti a fattori esogeni: in altre parole, entro 180 giorni l’amministrazione deve aver determinato il corrispettivo per l’affrancazione dell’immobile, in modo da procedere, dopo il pagamento, alla stipula dell’atto pubblico per la rimozione dei vincoli e rendere così l’immobile liberamente commerciabile.

Sulla scorta di tali rilievi emerge evidente l’illegittimità del comportamento di Roma Capitale nel momento in cui non è in grado di concludere  nel prescritto termine di 180 giorni il procedimento di affrancazione: il che legittima l’avvio delle opportune azioni giudiziarie previste dal codice del processo amministrativo volte a contestare l’inerzia della pubblica amministrazione ed ottenere così, da un lato, l’immediata conclusione del procedimento con un provvedimento espresso, dall’altro un adeguato risarcimento, a ristoro del pregiudizio conseguente al ritardo dell’amministrazione.