Come noto, lo scorso 30.1 è stata pubblicata la Delibera di Assemblea Capitolina n. 169/2025 recante l’adozione della variante normativa (ossia, di revisione delle NTA) al PRG di Roma.

In questo breve contributo – lungi dal voler fornire una disamina approfondita dei diversi aspetti affrontati dalla DAC 169/2025 – evidenzieremo alcune delle principali innovazioni delle NTA di PRG appena adottate.

In particolare, la nostra attenzione si concentrerà (senza pretesa di esaustività, beninteso) su alcune delle più significative innovazioni che portano l’urbanistica romana un po’ più al passo coi tempi (come peraltro necessario, considerato che il PRG romano era fermo a circa 17 anni addietro, essendo stato approvato nel 2008).

 

I. Le categorie di intervento: l’allineamento con il Testo Unico dell’Edilizia.

Il PRG del 2008 si caratterizzava – come molti piani regolatori nel tempo adottati in molti Comuni – per una minuziosa disciplina delle categorie di intervento, pervenendosi così ad una sovrapposizione rispetto a quanto disposto (e nel tempo repentinamente modificatosi) nel D.P.R. 380/2001.

Finalmente – è il caso di dirlo – il Pianificatore romano, con le nuove NTA di PRG, si conforma all’art. 3, co. 2, D.P.R. 380/2001, in base al quale “Le definizioni di cui al comma 1 [ossia, quelle attinenti agli interventi edilizi] prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi”.

Il nuovo art. 9, co. 1, NTA, dispone infatti che le “Categorie di intervento urbanistico e edilizio” dispone oggi che “Ai fini dell’attuazione degli interventi derivanti dall’applicazione delle presenti norme tecniche, le categorie di intervento urbanistico-edilizie, definite dalla dal Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/2001 e s.m.i.“.

Addio, senza nessun rimpianto, alle “famigerate” RE1, RE2, RE3, DR1, AMP, AMP1 e così via.

 

II. Grandezze edilizie.

Da segnalare anche alcuni interventi sulle superfici da computare o non computare ai fini della SUL (art. 4 NTA).

In particolare, la variante alle NTA prevede che:

• vengono esclusi dal computo anche “spazi comuni distributivi quali hall, corridoi comuni, pianerottoli, passaggi, ballatoi e simili” , così estendendo espressamente il novero delle ipotesi indicate dalla lettera a) dell’art. 4;
• vengono inoltre introdotte tre nuove ipotesi tra cui merita una particolare menzione la fattispecie delle “strutture pressostatiche, tensostatiche o tendostrutture nel solo caso di copertura di spazi aventi carattere ad uso esclusivo di impianti sportivi” , spesso oggetto di contrasti e contenziosi nel settore dell’impiantistica sportiva romana.

 

III.  Le destinazioni d’uso (il nuovo art. 6 delle NTA)

Le NTA del 2008, oltre a porre taluni problemi di coordinamento con l’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 (tanto da aver spinto in passato il Dipartimento ad adottare una circolare di “raccordo”), erano ormai poco allineate a diversi “fenomeni urbanistico-edilizi” il cui inquadramento, a norma del PRG di Roma, erano sempre oggetto di difficile ed incerto inquadramento, peraltro con talune contraddizioni in termini di coerente riconduzione di talune destinazioni all’effettivo carico urbanistico (definizione del carico che, nel Piano di Roma, accompagna ciascuna destinazione d’uso.

Così, finalmente, vengono collocate in modo puntuale talune funzioni che, nel dato contesto socio-economico, sono sempre più all’ordine del giorno:

• abitazioni ad uso turistico ricettivo, oggetto di dibattito giurisprudenziale circa la loro riconduzione alla destinazione d’uso turistico-ricettiva, vengono ora ricondotte alla funzione residenziale (nuova lett. a-3);
• studentati: già classificati come sotto-specie abitazioni singole, con la variante vengono distinti a seconda se si tratti di fattispecie rientrante nella L. 338/2000 (lett. a-2)  ovvero nel turistico-ricettivo extra alberghiero laddove “con personale e servizi comuni di assistenza alla clientela” (nella nuova lettera b-2). Quanto al carico urbanistico, esso è sempre “basso” per gli studentati ex L. 338/2000 mentre per gli studentati “turistico-ricettivi” il CU è diversificato (basso sino a 60 posti letto e medio oltre 60 posti letto). Peraltro, circa gli standard connessi, è di interesse il nuovo art. 7 (parcheggi pubblici e privati) comma 14 che, in merito al reperimento degli standard a parcheggio, prevede significative riduzioni relativamente al reperimento, condizionate a talune puntuali condizioni;
• logistica: altra grande assente del PRG del 2008, essa viene ricondotta oggi nella destinazione produttivo-direzionale (lett. c-2) (“attività funzionali al trasporto merci, compreso l’autotrasporto merci, di magazzinaggio, deposito, stoccaggio, movimentazioni delle merci e dei prodotti“;
• data center: “nuova” frontiera dell’urbanistica, la loro collocazione (ed il connesso carico urbanistico) era incerta alla luce del Piano del 2008. La variante colloca i data center nel “produttivo e direzionale” individuando per essi – coerentemente con le caratteristiche urbanistico-edilizie di tale tipologia di infrastruttura – un carico urbanistico basso;
• senior housing: nell’ambito del nuovo art. 6-bis (Edilizia Residenziale Sociale – ERS, che trova una organica disciplina nella Variante), le nuove NTA contemplano, secondo un modello convenzionato, anche “l’edilizia residenziale convenzionata per persone anziane autosufficienti, sul modello delle Senior Housing”.

 

IV. Carta per la Qualità.

Da segnalare il nuovo art. 16, co. 3, NTA che pare limitare i “vincoli” derivanti dalla Carta per la Qualità, laddove, in particolare si dispone che “Nel caso di contrasto tra le indicazioni dell’elaborato G2 e le categorie d’intervento e le destinazioni d’uso riportate nelle norme di tessuto, prevalgono quest’ultime”.

Altresì di rilievo è il nuovo co. 3-bis dell’art. 16 laddove viene dettata una specifica disciplina ad hoc per “gli interventi di nuova installazione, sostituzione totale o modifica sostanziale, di impianti solari e fotovoltaici ed eolici”.

Viene introdotto espressamente nelle NTA il meccanismo del silenzio-assenso a seguito della richiesta di parere alla Sovrintendenza Capitolina (previsto dal Protocollo d’intesa MiBACT – Roma Capitale, ma ritenuto dalla più recente giurisprudenza del TAR non operante).

 

V. La nuova disciplina degli “edifici abbandonati e degradati” e nuovo “Registro dei crediti edilizi”

Sulla falsariga della normativa della Regione Lombardia (L.R. 18/2019), viene introdotta  una norma specifica volta a censire gli immobili abbandonati/degradati e ad incentivarne il recupero: si tratta del nuovo art. 21-bis delle nuove NTA al quale dovrà seguire un regolamento attuativo.

Con l’art. 21-ter si prevede, anche in questo caso recependo uno strumento già adoperato in altre normative locali, l’istituzione del “Registro dei crediti edilizi“.

 

VI. Città Storica: alcune novità.

Le disposizioni generali  (artt. 24 e 25 NTA) e relative ai singoli Tessuti della Città Storica sono state interessate da diverse novità significative.

A titolo meramente esemplificativo, meritano di essere segnalate, poiché oggi riconosciute (con specifiche disposizioni dettate anche per i singoli tessuti di Città Storica):

• limitazioni al cambio d’uso a residenziale turistico-ricettivo, assoluto per la zona UNESCO, soggetto a futuro regolamento per la Città Storica in generale;
• la possibilità di insediare superfici commerciali sino a 1.000 mq. (a fronte del vigente limite a 250 mq.);
• l’eliminazione del limite a 60 posti letto per le strutture alberghiere ove non collocate in edifici classificati come “tipologia edilizia speciale” in base alla Carta per la Qualità;
• l’ammissibilità di locali di somministrazione nel roof-top in edifici non residenziali con accesso diretto dal piano terra;
• il superamento dei limiti ai frazionamenti delle unità residenziali (oggi previsti in alcuni tessuti) nonché alle fusioni tra edifici;