Rigenerazione urbana Lazio: ancora un parere della Regione Lazio sull’art. 6. Con una “sorpresa”.
La Regione Lazio torna ad esprimersi sull’art. 6 della L.R. 7/2017 (parere prot. 827387 del 16.10.2019) e, oltre a ribadire alcuni concetti ormai piuttosto pacifici alla luce della Circolare e dei vari pareri sino ad oggi espressi (su cui rinviamo a nostri precedenti commenti), introduce – più o meno consapevolmente – un tema fino ad oggi mai espressamente emerso (se non da parte del primissimo commento alla L.R. 7/2017 da parte dell’architetto Marco Campagna).
Andiamo con ordine.
Un Comune ha chiesto:
1. se l’applicazione dell’art. 6 richieda una previa deliberazione comunale;
2. se sia possibile applicare l’art. 6 ad immobili già oggetto di ampliamenti in base al Piano Casa (L.R. 21/2009);
3. se sia possibile applicare la norma su edifici in zona agricola e come coordinare la L.R. 7/2017 con la L.R. 38/99.
1. Niente delibera comunale.
La risposta al primo quesito è scontata (e, sia consentito, sorprende che, ad oltre due anni dall’entrata in vigore della L.R. 7/2017, vi siano ancora dubbi in proposito).
La Regione ricorda che l’art. 6, diversamente dagli artt. 2, 3, 4 e 5 non richiede alcuna previa delibera comunale. Anzi, aggiungiamo: differentemente dalla L.R. 21/2009, l’art. 6 della L.R. 7/2017, in combinato disposto con l’art. 1, non solo non richiede alcun atto “applicativo” comunale ma, addirittura, pare a monte escludere il potere dell’Ente Locale di introdurre norme limitative (al riguardo si veda quanto osservato in L’art. 6 della L.R. Lazio n. 7/2017 sulla rigenerazione urbana e la demolizione e ricostruzione dei villini a Roma. Alcune considerazioni strettamente giuridiche sul “governo della rigenerazione” da parte di Roma Capitale).
2. Immobili già oggetto di ampliamento in base al Piano Casa.
Al riguardo la Regione, rinviando anche a quanto chiarito con la Circolare, p.to 7.4, chiarisce che non è possibile cumulare le premialità volumetriche già ottenute con il Piano Casa con quelle riconosciute dalla L.R.7/2017.
Il parere sottolinea, però, un “dettaglio” interessante: un conto è la premialità volumetriche (ossia: gli ampliamenti) riconosciute dall’art. 6 (il +20% in caso di demolizione e ricostruzione) altro, invece, è il cambio di destinazione d’uso “in deroga” ammesso da tale norma che, ad avviso della circolare, “non è un intervento che contiene elementi di natura premiale” con conseguente applicabilità anche ad immobili già oggetto di intervento ex L.R. 21/2009.
3. L’art. 6 nelle zone agricole.
La Regione ripercorre il tema – piuttosto articolato – ricordando che:
– gli interventi di rigenerazione urbana sono consentiti nelle “porzioni di territorio urbanizzate” (individuate a mente dell’art. 1, co. 7);
– l’art. 1, co. 2 individua talune ipotesi di esclusione, tra cui le zone E (lett. c), nelle quali però la norma ammette però “gli interventi di cui all’art.6”;
Ecco che la Regione chiarisce intanto che gli interventi ex art. 6 saranno possibili nelle zone agricole “purché, oltre che ricadenti nel territorio urbanizzato … siano classificate come Paesaggio degli insediamenti urbani o come Paesaggio degli insedimaneti in evoluzione dal PTPR”.
Tanto ricordato, il parere si sofferma a chiarire in che termini sia possibile intervenire ex art. 6 nelle zone agricole, norma che, come noto, consente sia gli interventi di demo-ricostruzione con ampliamento sia interventi di ristrutturazione edilizia con cambio d’uso.
Ma – ed è il punto oggetto di attenzione da parte della Regione – è possibile realizzare in zona agricola entrambe le tipologie di intervento?
La Regione al riguardo ribadisce quanto in precedenza già evidenziato sia nella Circolare (p.to 1.3) sia in alcuni pareri (ad es. il parere regionale prot. 415806 del 10.7.2018):
– sono ammissibili interventi di demolizione e ricostruzione, a ciò non ostandovi la L.R. 38/99 ;
– non è possibile in ogni caso modificare la destinazione “agricola” preesistente.
4. La novità nascosta e un possibile serio problema interpretativo ed applicativo.
Ma è tra le righe del parere regionale che emerge un passaggio delicato e, sino ad oggi, mai sufficientemente esplicitato.
Si legge che “tali interventi di cui all’art. 6, comma 1, sono strettamente funzionali a realizzare le finalità della stessa l.r. 7/2017, e dunque devono rispettare e concretizzare i fini previsti dall’art. 1, comma 1, lettere da a) a a g), che devono essere oggetto di apposita verifica in sede di rilascio del titolo abilitativo o di controllo dei titoli presentati. La legge infatti non concede premialità a prescindere, ma mira ad incentivare la riqualificazione del patrimonio edilizio attraverso interventi di demolizione dell’esistente al fine della ricostruzione di edifici che siano di qualità progettuale superiore, a norma di legge ed armomincamente inseriti nel contesto architettonico e paesaggistico in cui si trovano”.
L’inciso è davvero interessante e, come detto, innovativo rispetto a quanto finora scritto dalla Regione sulla L.R. 7/2017.
Affermare che in sede di rilascio o controllo dei titoli edilizi l’Amministrazione debba verificare che l’intervento “rispetti e concretizzi” i “fini previsti dall’art. 1, comma 1, lettere da a) a a g)” significa (significherebbe) introdurre un elemento di discrezionalità non indifferente nel procedimento di rilascio del titolo abilitativo ex art. 6 L.R. 7/2017.
E, si noti, mentre nel caso degli interventi ex art. 4 e 5 la funzionalizzazione degli interventi alle finalità in questione è “procedimentalizzata”e “oggettivata” (l’art. 4 demanda la sua applicabilità ad una apposita delibera di Consiglio Comunalae; l’art. 5 individua due presupposti precisi, consistenti nel miglioramento sismico e nell’efficientamento energetico), l’art. 6 si pone, invece, come norma in bianco.
Insomma: cosa dovrebbe essere dichiarato nell’istanza di permesso di costruire (o, peggio, asseverato in una SCIA ….) in merito alle finalità ex art. 1, co. 1, che, per larghi tratti sono “di principio” e scarsamente definite “in concreto”, come si può percepire dal relativo elenco:
a) promuovere, incentivare e realizzare, al fine di migliorare la qualità della vita dei cittadini, la rigenerazione urbana intesa in senso ampio e integrato comprendente, quindi, aspetti sociali, economici, urbanistici ed edilizi, anche per promuovere o rilanciare territori soggetti a situazioni di disagio o degrado sociali ed economici, favorendo forme di co-housing per la condivisione di spazi ed attività;
b) incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, favorire il recupero delle periferie, accompagnare i fenomeni legati alla diffusione di piccole attività commerciali, anche dedicate alla vendita dei prodotti provenienti dalla filiera corta, promuovere e agevolare la riqualificazione delle aree urbane degradate e delle aree produttive, limitatamente a quanto previsto dall’articolo 4, con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti nonché di complessi edilizi e di edifici in stato di degrado o di abbandono o dismessi o inutilizzati o in via di dismissione o da rilocalizzare;
c) qualificare la città esistente, limitare il consumo di suolo, aumentare le dotazioni territoriali mediante l’incremento di aree pubbliche o la realizzazione di nuove opere pubbliche ovvero il potenziamento di quelle esistenti, favorire la mobilità sostenibile, in particolare potenziando la mobilità su ferro;
d) aumentare la sicurezza dei manufatti esistenti mediante interventi di adeguamento sismico, di miglioramento sismico e di riparazione o intervento locale, tenuto conto delle norme tecniche per le costruzioni di cui al d.p.r. 380/2001 e successive modifiche e integrazioni;
e) favorire il miglioramento della qualità ambientale e architettonica dello spazio insediato, promuovendo le tecniche di bioedilizia più avanzate, assicurando più elevati livelli di efficienza energetica e lo sviluppo delle fonti rinnovabili nel rispetto della normativa vigente;
f) promuovere e tutelare l’attività agricola, il paesaggio e l’ambiente, contenere il consumo di suolo quale bene comune e risorsa non rinnovabile che esplica funzioni e produce servizi ecosistemici nonché favorire l’effettivo utilizzo agricolo attraverso il riuso o la riqualificazione, anche con la demolizione e la ricostruzione, di fabbricati esistenti utilizzando le tecniche ed i materiali tipici del paesaggio rurale; in tale contesto la Regione incentiva la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente nelle aree agricole, promuovendo misure volte a disincentivare l’abbandono delle coltivazioni, a sostenere il recupero produttivo, la rigenerazione delle aree agricole dismesse od obsolete, il ricambio generazionale in agricoltura e lo sviluppo dell’imprenditorialità agricola giovanile;
g) promuovere lo sviluppo del verde urbano, l’adozione di superfici permeabili e coperture a verde pensile, la realizzazione di interventi per la regimentazione ed il recupero delle acque piovane.
Laddove si consideri che – come noto – il rilascio del permesso di costruire da parte del Comune (nonché la verifica sulla SCIA) costituisce attività vincolata (e non discrezionale) lo spunto interpretativo offerto dalla Regione pare aprire scenari a dir poco problematici.
Si pensi non solo alle verifiche da eseguirsi per il rilascio del titolo (laddove l’intervento sia assoggettato a PdC) ma, soprattutto, alle asseverazioni in caso di intervento eseguibile in base a SCIA o c.d. super-SCIA, atteso che appare a dir poco improbo asseverare, ad esempio, che l’intervento, ad esempio di ristrutturazione e cambio d’uso, rispetti, o meno le finalità indicate dall’art. 1, co. 1, lett. a) – f).
In tale contesto, onde rendere certo il quadro a chi intenda richiedere il titolo edilizio (ovvero asseverare una SCIA) l’unica opzione astrattamente possibile pare essere quella di un atto regolamentare a monte (ad es. una delibera comunale che precisi a quali condizioni un intervento ex art. 6 può ritenersi in linea con le varie finalità in questione).
Ma, come detto, l’art. 6 esclude assolutamente la necessità di un previo atto regolatorio/pianificatorio del Comune (da considerarsi, anzi, illegittimo), considerato che gli interventi ivi ammessi sono espressamente consentiti “in deroga allo strumento urbanistico”.
Il sospetto è che la Regione, nell’adottare il parere, non abbia del tutto ponderato le (potenziali) conseguenze pratiche che una siffatta interpretazione avrebbe sulla norma.
(Al riguardo si segnala come il profilo ora in esame fosse stato attentamente colto e segnalato dall’arch. Marco Campagna dove era stata posta la domanda: “Il problema è stabilire chi decide quando un ampliamento raggiunge effettivamente le finalità”.).