Il decreto semplificazioni 2021 e le rilevanti novità in tema di Superbonus hanno consentito il superamento del principio “granitico” della legittimità delle preesistenze e cioè del principio per cui non possono essere eseguiti né autorizzati interventi edilizi su fabbricati che presentano irregolarità edilizie.

A tal fine, il nuovo comma 13 ter dell’art. 119 d.l.34/, provando a spazzare via ogni dubbio, ha previsto che il titolo edilizio speciale necessario ai fini dell’esecuzione degli interventi in superBonus, la cd. CILAS, non richiede di attestare lo stato legittimo del fabbricato su cui si interviene. Addirittura, l’art. 49 d.p.r. 380/2001, che preclude l’accesso ad incentivi e contributi in caso di irregolarità edilizie, viene fortemente limitato nella sua operatività in questo specifico ambito.

Tale novità è apparsa come un’importante semplificazione: la pratica edilizia sembrerebbe perfezionarsi senza alcuna verifica circa lo stato legittimo e dunque senza che la sussistenza di eventuali irregolarità possa inficiare la validità della CILAS e l’accesso agli incentivi SuperBonus.

Tuttavia tale semplificazione porta con sé notevoli contraddizioni e insidie: con l’effetto che il principio della legittimità delle preesistenze continua ad avere una “silenziosa” ma significativa rilevanza ai fini dell’accesso agli incentivi SuperBonus 110%, nonostante quanto disposto dal decreto semplificazioni.

Come noto, la semplificazione introdotta dal comma 13 ter fa salvo  il potere dell’amministrazione di contestare e comunque sanzionare le irregolarità edilizie, anche se comprese nell’ambito di un intervento SuperBonus 110% e dunque inserite all’interno della CILAS. Questo perché la CILAS non sana eventuali opere irregolari.

Pertanto, anche durante l’esecuzione dei lavori edilizi per il SuperBonus, l’amministrazione comunale potrebbe legittimamente contestare le irregolarità presenti nel fabbricato ove si interviene. Tali contestazioni non dovrebbero astrattamente inficiare la CILAS e la relativa pratica edilizia: tuttavia potrebbero andare a compromettere i presupposti tecnici e progettuali dell’intervento, finendo così per pregiudicare l’esecuzione e l’accesso agli incentivi fiscali del superBonus.

Il caso di scuola potrebbe essere il seguente: in un fabbricato oggetto di interventi di miglioramento energetico, insiste una porzione irregolare (es. un piano in sopraelevazione); tale porzione diviene oggetto di contestazione da parte dell’amministrazione nonché oggetto dei conseguenti provvedimenti sanzionatori e demolitori.  Per l’effetto, tale porzione dovrebbe essere necessariamente esclusa dal progetto, adottando una specifica variante atteso che, quantomeno sulla carta, detta porzione dovrebbe essere demolita. Tuttavia, l’esclusione di tale porzione potrebbe compromettere il progetto e i presupposti tecnici per l’accesso al superBonus nonché i massimali di spesa. Senza la porzione abusiva, il fabbricato e l’intervento programmato potrebbe  non avere i requisiti per accedere agli incentivi SuperBonus.  Analogamente, anche i massimali originariamente calcolati potrebbero subire un ridimensionamento.

Una tale problematica potrebbe essere risolta in alcuni casi con un’apposita variante in corso d’opera la quale, introducendo alcune modifiche nel progetto e negli interventi previsti, potrebbe comunque consentire di rispettare i requisiti previsti dalla normativa. Qualora ciò non fosse possibile, risulterebbe preclusa la possibilità di eseguire interventi edilizi ammessi agli incentivi SuperBonus, con tutte le prevedibili problematiche tanto più nel caso in cui i lavori fossero già in corso e i contratti (con tutte le relative penali) fossero in essere .

Sotto altro profilo, la sussistenza di irregolarità edilizie potrebbe determinare una sospensione ovvero un rallentamento dei lavori, tale da impedire il rispetto dei termini previsti dalla normativa SuperBonus: la contestazione degli abusi da parte dell’amministrazione potrebbe addirittura determinare una sospensione di tutti  lavori (e non solo quelli relativi alla porzione abusiva) ai sensi dell’art. 27 d.p.r. 380/2001 ovvero un sequestro penale, con tutte le ovvie conseguenze sui tempi per la conclusione del lavori superBonus entro in termini fissati dalla normativa per accedere. Anche un eventuale procedimento per il dissequestro parziale dell’opera potrebbe svolgersi in tempi incompatibili con quelli stringenti previsti dalla normativa SuperBonus

Tale problematica appare, ad avviso di chi scrive, ancor più grave e soprattutto di difficile soluzione nel caso in cui le contestazioni delle irregolarità edilizie dovessero arrivare successivamente alla chiusura dei lavori e nelle more dei controlli dell’Agenzia dell’Entrate: infatti, nel caso di contestazione e demolizione della porzione irregolare del fabbricato, l’AdE potrebbe arrivare a ritenere non più sussistenti i presupposti tecnici per accedere agli incentivi SuperBonus in relazione all’intervento e disporre la decadenza del beneficio. Tale ipotesi appare forse eccessiva ma assolutamente plausibile: atteso il regime premiale che caratterizza gli incentivi superBonus e le finalità effettivamente perseguite, il venir meno dei requisiti tecnici per l’accesso a tali incentivi potrebbe essere assimilato all’assenza dei requisiti stesso.

Naturalmente, ad una tale interpretazione potrebbe obiettarsi che al momento dell’avvio della pratica e al momento della conclusione dei lavori  sussistevano tutti i presupposti per accedere al SuperBonus, rimanendo così del tutto irrilevante quanto emerso successivamente.

Quanto testè esposto dimostra inequivocabilmente come il tema delle legittimità delle preesistenze e comunque il tema della regolarità edilizia del fabbricato sul quale si interviene è ancora rilevante ai fini degli incentivi previsti dal SuperBonus e pertanto non può essere ignorato, sia in sede di studio di fattibilità, sia in sede di predisposizione del progetto.

Del resto, il comma 13 ter del’art  119 è talmente incoerente con la normativa edilizia ed urbanistica che, lungi dal porre in essere una vera semplificazione,  resta fonte di insidie e problematiche rispetto alle quali bisogna adottare tutte le precauzioni del caso.