È d’uso comune utilizzare indistintamente i termini “lastrico solare” e “terrazzo” per indicare la parte dell’edificio che funge da copertura ai vani sottostanti.

Sennonché, come spesso accade, in materia edilizia esiste una (sottile ma) sostanziale differenza tra i due termini, poiché afferenti ad opere edilizie ben distinte ed aventi un diverso impatto urbanistico sul territorio.

La recente decisione del TAR Napoli n. 2861/2022 appare l’occasione giusta per scoprire la differenza tra le due nozioni, “rispolverando” alcuni precedenti giurisprudenziali.

I. La vicenda processuale

Con il ricorso introduttivo della vicenda giudiziale in esame il proprietario di un appartamento ha chiesto al TAR partenopeo di annullare il provvedimento comunale di annullamento di una SCIA edilizia.

Più nello specifico, la Segnalazione annullata riguardava la “manutenzione ordinaria e straordinaria con opere strutturali volte alla fusione dell’appartamento con il terrazzo di copertura soprastante mediante l’apertura di una botola e l’installazione di una scala di collegamento”: in buona sostanza, voleva essere realizzato un collegamento (interno) tra l’appartamento stesso ed il terrazzo, che sarebbe così diventato parte integrante dell’unità abitativa.

Orbene, l’Amministrazione comunale, in esito ad alcuni approfondimenti istruttori, ha avviato e concluso il procedimento di annullamento in autotutela – in virtù del combinato disposto degli artt. 19, commi 3 e 6-bis, e 21-nonies della L. n. 241/1990 – della SCIA edilizia, evidenziandone diverse criticità.

Per quel che qui rileva, il Comune ha contestato al ricorrente una falsa dichiarazione resa circa la legittima preesistenza del “terrazzo di copertura”: approfondita la pratica edilizia del complessivo immobile, l’Ente ha scoperto che l’originaria Licenza Edilizia aveva autorizzato la costruzione di un semplice “lastrico solare”, e non di un “terrazzo”, come invece dichiarato dal ricorrente.

La modifica sostanziale del piano di copertura, essendo avvenuta senza alcun titolo autorizzativo, era da considerarsi illegittima e, pertanto, l’ulteriore attività edilizia oggetto di SCIA era a sua volta abusiva.

Da qui l’annullamento in autotutela.

 

II. Le due definizioni e le differenze sostanziali.

L’Amministrazione resistente ha (correttamente) rilevato che tra lastrico solare e terrazzo esiste una profonda differenza, tanto da rendere la trasformazione del primo nel secondo come urbanisticamente rilevante, e perciò necessitante di Permesso di Costruire.

Secondo il TAR, che richiama numerosi precedenti giurisprudenziali:

 

il lastrico solare è una parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto o, quanto meno, una copertura di ambienti sottostanti, mentre la terrazza è un ripiano anch’esso di copertura, ma che nasce già delimitato all’intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti.

 

In buona sostanza, ciò che distingue il lastrico dal terrazzo è la loro diversa funzionalità: mentre il primo assolve al ruolo di mera copertura – calpestabile solo all’occorrenza -, il secondo ha un quid pluris, rappresentato dalla sua vivibilità quale ambiente “ulteriore” a quelli sottostanti.

Assodata tale differenza, le ricadute in termini urbanistici sono evidenti:

 

La trasformazione materiale e funzionale di un lastrico solare in terrazza deve essere necessariamente subordinata a permesso di costruire, dacché comportante un incremento rilevante della superficie utile residenziale, ossia una proiezione verso l’esterno dello spazio abitativo fruibile (in termine di affaccio e sosta), sia pure in via accessoria” (cfr. T.A.R. Campania, Salerno, sez. II, 29/12/2021, n. 2940). (…)

la trasformazione di un solaio di copertura in terrazzo, mediante specifici interventi edilizi, necessita del rilascio del permesso di costruire non essendo realizzabile detta trasformazione tramite semplice s.c.i.a. né tramite comunicazione di inizio lavori ex art. 6 d.p.r. n. 380 del 2001 (T.A.R. Campania, Salerno, sez. II, 03/01/2018, n. 24)

 

Parafrasando le già chiare parole del Tribunale, il lastrico solare non ha alcuna utilità ulteriore alla mera copertura dei vani sottostanti, ed in quanto tale non è fruibile quale spazio “abitativo”; per contro, il terrazzo ha come sua funzione precipua quella di essere utilizzato quale superficie calpestabile al servizio di un’unità abitativa.

Ciò significa che la trasformazione di un lastrico in terrazzo determina un aumento di Superficie Utile Residenziale, il che reca con sé un aumento di carico urbanistico.

Da ciò deriva la necessità che l’attività di trasformazione sia autorizzata con apposito Permesso di Costruire.

 

III.      Considerazioni conclusive.

Appare doveroso segnalare un (invero minoritario) orientamento giurisprudenziale secondo cui, in tema di abusiva trasformazione del lastrico solare in terrazzo, non rileva la funzione cui è destinato, bensì le opere all’uopo realizzate.

In tal senso, leggasi TAR Catanzaro n. 1353/2021, ove è stabilito che “la sola posa di una pavimentazione su un lastrico solare già precedentemente accessibile, senza l’apposizione di ringhiere, parapetti o altre strutture, non può essere considerata un intervento di trasformazione da lastrico solare a terrazzo, non mutando la sua destinazione di utilizzo, stante l’inesistenza di altri manufatti che ne evidenzino la destinazione all’utilizzo per la presenza stabile di persone”.

Come detto, però, la giurisprudenza maggioritaria insegna (e la sentenza in commento ne è un’ulteriore prova) che non sempre è necessaria un’attività edile affinché si concretizzi un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.

Tale possibilità, d’altronde, è stata cristallizzata anche nel Testo Unico dell’Edilizia, il cui art. 23-ter stabilisce che:

 

costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché’ non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate

 

Riferirsi, dunque, a “lastrico solare” o “terrazzo” non è un semplice esercizio di stile, ma assume un significato rilevante per quanto attiene l’utilizzo del bene e la sua rilevanza in ambito urbanistico-edilizio.