Con un recente parere la Regione ha preso posizione sul tema dell’applicabilità dell’art. 6 della L.R. 7/2017 a fabbricati demoliti prima dell’entrata in vigore della stessa L.R. 7/2017.

 

I. Il quesito rimesso alla Regione.

Un Comune ha domandato all’Ufficio speciale per la Rigenerazione Urbana se sia possibile ricostruire ex art. 6 L.R. 7/2017 un fabbricato preesistente e oggetto di demolizione in data anteriore al 2017 (senza sua successiva ricostruzione) e, quindi, ad oggi non esistente.

La questione è di sicuro interesse, non foss’altro anche perché analoga questione, con riferimento alla disciplina di Piano Casa (L.R. 21/2009 e s.m.i.) aveva avuto dalla Regione Lazio un riscontro negativo, osservandosi, in quella sede, come l’istituto della demo-ricostruzione prevista dall’art. 4 di detta precedente normativa non era assimilabile e riconducibile alla categoria “generale” della ristrutturazione edilizia di cui al D.P.R. 380/2001 (che, come è noto, dal 2013 ricomprende anche il ripristino di fabbricati crollati o demoliti, in tutto o in parte).

La Regione infatti, nel precedente parere, aveva osservato, che “non vi è alcun rapporto tra la sostituzione edilizia prevista dall’art. 4 della l.r. 21/2009 e la novellata configurazione della ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3 del d.P.R. 380/2001, nel quale intervento (…) è ora incluso il ripristino di edifici (…) crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione”.

Dunque, “se infatti la ristrutturazione edilizia prevista dall’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001 è adesso ammissibile anche sotto forma di ripristino di edifici crollati o demoliti, ciò non vale per l’art. 4 della l.r. 21/2009, che prevede un intervento del tutto differente e sganciato dalla ristrutturazione edilizia prevista dal Testo Unico, con presupposto, condizioni e disciplina propri (…)”.

Ebbene, seguendo il ragionamento svolto dalla Regione e applicandolo riferimento all’art. 6 della L.R.7, non poteva che pervenirsi alla conclusione che la R.E. ivi contemplata ricomprende senz’altro anche la fattispecie del ripristino di cui all’art. 3, co. 1, lett. d) D.P.R. n. 380/2001.

(Soluzione, quest’ultima sul Piano Casa, peraltro non pacifica, considerato che – con riferimento a normativa di Piano Casa del tutto analoga – il TAR Veneto, Sez. II, 27.11.2017, n. 1063, era pervenuto alla opposta conclusione dell’applicabilità “congiunta” della normativa regionale speciale e di quella nazionale “ordinaria”).

 

II. Il parere del 12.5.2021

Nona caso, quindi, alla luce dell’art. 6 L.R. 7/2017 la Regione ha ammesso l’applicabilità della ristrutturazione edilizia a fabbricati non più esistenti.

Il ragionamento – del tutto condivisibile – è quello per cui la disposizione oggi vigente, richiamando la categoria “generale” della “ristrutturazione edilizia” quale modalità di intervento diretto ex art. 6 L.R. 7/2017, ricomprende necessariamente anche il ripristino di edifici, in tutto o in parte, crollati o demoliti, fattispecie, come detto espressamente contemplata al livello nazionale dal D.P.R. 380/01 (art. 3, co. 1, lett. d).

Categoria di intervento che, peraltro, la Legge regionale del 2017 prevede autonomamente dalla ipotesi di demolizione e ricostruzione (che, a ben vedere, si osserva, ne è una specie).

E solo quest’ultima categoria d’intervento (DR) presuppone la preesistenza di un fabbricato (appunto, da demolire), diversamente dalla ristrutturazione edilizia che – in base all’art. 3, co. 1, lett. d), D.P.R. 380/01 – può avere ad oggetto anche un fabbricato non più esistente (a condizione di dimostrarne la precedente consistenza).

Da qui la conclusione della Regione Lazio la quale, peraltro, precisa (in linea con la disciplina della L.R. 7/2017 sulla rigenerazione urbana e dei chiarimenti derivanti anche dalla Circolare esplicativa) che è del tutto irrilevante l’inesistenza del fabbricato alla data di entrata in vigore della Legge del 2017, atteso che – diversamente dal Piano Casa del 2009 – la disciplina regionale sulla rigenerazione urbana è applicabile anche a fabbricati realizzati successivamente al luglio 2017.

Ciò che non è possibile, invece, è l’applicazione del bonus volumetrico ex art. 6 L.R. 7/2017, atteso che – come ormai chiarito in numerose occasioni dalla medesima Regione – tale premialità è usufruibile solo in caso di interventi di demolizione e ricostruzione (e non anche, quindi, di ristrutturazione edilizia “semplice” o leggera che dir si voglia).

Possibile, invece, in occasione dell’intervento di ristrutturazione edilizia tramite ripristino beneficiare delle disposizioni di favore in punto di cambio di destinazione d’uso ex art. 6, co. 2, L.R. 7/2017, norma in base alla quale “sono altresì consentiti i cambi di destinazione d’uso nel rispetto delle destinazioni d’uso previste dagli strumenti urbanistici generali vigenti indipendentemente dalle modalità di attuazione dirette o indirette e da altre prescrizioni previste dagli stessi. Sono, altresì, consentiti i cambi all’interno della stessa categoria funzionale di cui all’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001″.