La Regione Lazio interviene a chiarire l’ammissibilità in zona A di PRG, ai sensi della disciplina della rigenerazione urbana ex L.R. Lazio 7/2017 , degli interventi di demoricostruzione (e ripristino di fabbricati diruti).

I. Il quesito del DPAU

Il parere regionale del 24.2.2023 origina da una richiesta di parere del DPAU.

In particolare, il Dipartimento aveva chiesto alla Regione se, a termini dell’art. 6 della L.R. 7/2017, sia possibile porre in essere un intervento di ripristino di un edificio
crollato o demolito in zona A (“Città Storica”, secondo il PRG di Roma, secondo l’art. 107 delle NTA).

II. Il parere regionale: oltre i confini del mero ripristino degli edifici diruti.

Le indicazioni della Regione, pur muovendo dal caso specifico (di ripristino di fabbricati diruti) si estendono all’intero tema della ristrutturazione edilizia demoricostruttiva.

III. La demoricostruzione in zona A alla luce dell’art. 3 TUEd.

La Regione, nel parere, procede innanzi tutto a raccordare le categorie di intervento contemplate dall’art. 6 della L.R. 7/2017 con l’art. 3, co. 1, lett. d) D.P.R. 380/01, ricordando, che la questione dell’applicabilità della disposizione regionale anche al caso di fabbricati diruti è già stata risolta, in positivo, con un precedente parere (che abbiamo commentato in precedenza), nel quale, peraltro, era stato sottolineato come in tale fattispecie l’intervento non possa beneficiare della premialità di cubatura di cui alla norma regionale.

Il secondo tema scrutinato dalla Regione – anch’esso assai discusso e del quale ci siamo spesso occupati – è quello della ammissibilità e dei limiti degli interventi demoricostruttivi e di ripristino di fabbricati diruti in zona A di PRG.

La Regione, sul punto, dopo aver ricostruito la disciplina risultante dall’art. 3, co. 1, lett. d) D.P.R. 380/01 (a valle delle modifiche operate nel biennio 2020-2022) ha confermato la tesi (che avevamo sostenuto sin dall’approvazione dall’approvazione della L. 120/2020) secondo la quale, se è vero che considera tali interventi demoricostruttivi (o di ripristino) come ristrutturazione solo laddove fedelissimi, tuttavia occorre considerare la clausola delle previsioni legislative e di strumenti urbanistici.  Clausola, alla luce della quale normative regionali (e/o di PRG) possono ricondurre gli interventi demoricostruttivi nell’alveo della ristrutturazione anche in assenza del requisito della totale fedeltà al preesistente.

IV. Il rapporto tra l’art. 3 TUEd e l’art. 6 L.R. 7/2017.

Il parere, posta tale premessa (che si pone, peraltro, in linea anche con la Circolare congiunta Funzione Pubblica – MIT del dicembre 2020) si interroga sulla idoneità dell’art. 6 L.R. 7/2017 ad integrare la eccezione ammessa dall’art. 3, co. 1, lett. d), D.P.R. 380/01.

Al riguardo – del tutto coerentemente al dato normativo – la Regione osserva come l’art. 6 della L.R. 7/2017, integri proprio una norma “speciale” (peraltro connessa al perseguimento di obiettivi di rigenerazione urbana) e che la stessa non escluda dal proprio ambito territoriale di applicazione gli immobili in zona A di PRG (escludendo solo quelli ricadenti in “insediamenti urbani storici” di PTPR).

Sottolinea poi il parere che eventuali diverse qualificazioni recate dal PRG degli interventi di demolizione e ricostruzione, avuto riguardo alla necessità che essi siano più o meno fedeli al preesistente, come nel caso delle NTA dello strumento urbanistico di Roma, sono senz’altro cedevoli rispetto alla normativa regionale, e ciò in ragione del fatto che l’art. 6 L.R. 7/2017 ammette “sempre” gli interventi di ristrutturazione edilizia o di demolizione e ricostruzione.

 

V. Demoricostruzione non incondizionata: il perseguimento delle finalità ex art. 1 L.R. 7/2017.

Quanto precede, tuttavia, con alcune cautele che il parere mette in evidenza, tornando su un tema assai caldo e dibattuto, anche alla luce di alcune recenti vicende giurisdizionali (ci riferiamo ad esempio alla sentenza di recente commentata proprio su un caso di demoricostruzione in zona A di PRG): l’art. 6 della L.R. 7/2017 richiede, quale “condizione di ingresso” nel regime derogatorio e premiale, il perseguimento di (almeno) una delle finalità di rigenerazione e riqualificazione indicate dall’art. 1 della medesima legge.

Il tema è complesso e meriterebbe – a nostro avviso – una miglior definizione da parte del legislatore, atteso che il “giudizio” ovvero la “asseverazione” circa il perseguimento delle finalità di rigenerazione (a causa della indeterminatezza delle formule ex art. 1 L.R. 7/2017) rischia di essere sempre, o quasi, opinabile e possibile fonte di contenzioso tra P.A. e privati. Su questo profilo fummo facili profeti.

Da qui il (comprensibile) caveat della Regione circa il fatto che

costituendo le zone A ambiti di particolare delicatezza, pregio storico-artistico e centralità culturale e territoriale, particolarmente spiccata deve essere la cura ed il rigore delle amministrazioni comunali nel dare attuazione alla legge; in particolare risulta più maiessenziale un vaglio puntuale delle finalità di rigenerazione e riqualificazione degli interventi proposti e delle caratteristiche qualitative dei relativi esiti.

Dunque, in zona A – come e più che per il resto del territorio – il tema dirimente è quello della verifica del perseguimento delle finalità indicate dalla legge.