La regolarità edilizia dell’immobile costituisce, come noto, un presupposto imprescindibile ai fini dell’accesso agli incentivi di cui alla normativa Suberbonus ex DL 34/2020  poi convertito in Legge 77/2020:  proprio questo presupposto ha rappresentato fin ora uno degli ostacoli più insidiosi ai fini dell’esecuzione dei lavori medianti tali speciali incentivi.

La regolarità edilizia rileva in tal senso sotto due distinti profili.

Il primo, di carattere “generale”, riguarda la regolarità edilizia come presupposto per l’esecuzione degli interventi: si tratta del principio della cd. “legittimità delle preesistenze“, in base al quale l’esecuzione di un intervento edilizio e l’ottenimento della relativa autorizzazione edilizia presuppone la regolarità dell’immobile sul quale si interviene e la relativa asseverazione da parte del tecnico. Per l’effetto, un immobile ove sussistono irregolarità non può essere oggetto di alcun intervento edilizio, ivi compresi quelli che consentono l’accesso agli incentivi di cui al Superbonus.

Il secondo profilo è invece più specifico e risiede nell’art. 49 del Testo Unico dell’Edilizia.

Tale norma, in modo assolutamente perentorio, dispone che non possono accedere ad alcun tipo di incentivo fiscale gli interventi: (1) realizzati in assenza di titolo,  (2)  in contrasto con lo stesso, (3) realizzati sulla base di un titolo successivamente annullato.

Tale norma contempla dunque tutte le ipotesi di irregolarità edilizia, precludendo in questi casi l’accesso ad  “agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti”, “contributi” o “altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici”. Rientrano sicuramente in tale ambito anche gli incentivi fiscali di cui alla normativa SuperBonus che in tal senso non possono essere erogati in relazione ad interventi che riguardano immobili irregolari.

L’art. 49 è una norma assolutamente severa che non lascia spazio in relazione a valutazioni circa la marginalità o l’irrilevanza dell’irregolarità edilizia: indipendentemente dalla sua gravità, la sola sussistenza di un abuso impedisce l’accesso all’incentivo fiscale. Basta pensare che, prima della fattispecie relativa agli incentivi Superbonus, la sussistenza dei abusi edilizi precludeva l’accesso anche ai contributi e i benefici fiscali previsti per l’acquisto della cd. prima casa (cfr. Cassazione civile sez. trib., 4/3/2016, n.4351).

Del resto appare chiaro lo scopo del legislatore: egli  ammette un tale incentivo solo a vantaggio delle opere legittime. Se lo scopo può essere condivisibile, deve tuttavia rilevarsi che il legislatore sembri ignorare lo stato del patrimonio edilizio esistente ove, indipendentemente dalla sussistenza degli abusi edilizi, è comunque complesso accertarne lo stato legittimo  e recupere i relativi documenti: si tratta di procedure complesse, assolutamente incompatibili con una misura “a tempo” come quella relativa al SuperBonus.

Le soluzioni percorribili si sostanziano nella “ricerca” dei documenti comprovanti la regolarità dell’immobile, anche mediante l’accesso agli atti presso tutti i competenti uffici: il Decreto Semplificazioni  ha in tal senso codificato gli strumenti e i criteri per l’accertamento dello stato legittimo di un immobile. Tuttavia tali strumenti si scontrano con le problematiche “sistemiche” degli uffici pubblici, tanto più in tempo di Covid-19, ove il recupero della documentazione richiede un tempo assolutamente incompatibile con quello previsto dal Superbonus. A tal fine, possono essere ipotizzate azioni giudiziarie volte a sollecitare l’accesso alla documentazione, anche sotto minaccia di un’azione risarcitoria direttamente legata al pregiudizio per il mancato accesso a tali incentivi.

Oltre a ciò, si può procedere ad un esame delle specifiche difformità al fine di verificare se esse  possano rientrare nel novero delle tolleranze edilizie di cui all’art. 34 bis d.p.r. 380/2001: occorre tuttavia rilevare come sussista una discrasia fra l’art. 34 bis e l’art. 49 nel senso che non tutte le tolleranze previste dal citato art. 34 bis rilevano e sono contemplate dell’art. 49.

Le alternative restano la sanatoria dell’abuso, ove possibile, mediante procedimenti per accertamento di conformità, o la rimozione dell’abuso e il ripristino del legittimo stato dell’immobile.

Nonostante la sua perentorietà, la norma lascia emergere anche problemi applicativi: ad esempio, non è chiara l’ipotesi in cui l’irregolarità edilizia riguardi un’opera accessoria ovvero pertinenziale distinta dall’immobile principale. In questo caso, un’interpretazione restrittiva spingerebbe a sostenere che la natura abusiva dell’opera accessoria si estenda anche al fabbricato principale precludendo l’accesso agli incentivi. All’opposto, un’interpretazione coerente con la ratio e con i principi della normativa SuperBonus, indurrebbe a pensare che l’irregolarità di un’opera accessoria non preclude l’accesso al superbonus, in quanto si tratterebbe  di un’opera separata da quella principale, che non è oggetto di interventi ammessi al citato superbonus e che non rileva ai fini del calcolo dei relativi incentivi.

Naturalmente, il legislatore ha previsto specifiche previsioni per gli immobili oggetto di procedura di sanatoria, nonché per gli abusi edilizi in sede condominiale. Anche in questo caso, tuttavia, si pongono problemi applicativi nel caso in cui gli abusi eseguiti da singoli condòmini possano limitare o pregiudicare l’accesso al Ssuperbonus per il condominio: anche in questo caso sono ipotizzabili azioni giudiziarie volte a veder rimosse le opere abusive del singolo condòmini che precludono l’accesso a tali incentivi, minacciando anche in questo caso un’azione risarcitoria direttamente legata al pregiudizio per il mancato accesso agli stessi

Ad oggi,  è comunque in discussione una modifica legislativa volta a consentire l’accesso al superbonus nel caso di abusi edilizi di minima rilevanza o particolarmente risalenti: il che dovrebbe facilitare tali pratiche e dunque l’accesso agli incentivi.

Rimane comunque il fatto che la questione della regolarità edilizia è un presupposto fondamentale per l’accesso al Superbonus e richiede un’attenta verifica sia in fase di fattibilità, sia in fase di progettazione, atteso che eventuali discrasie precludono l’accesso all’incentivo s ovvero – se la pratica è stata avviata – determinano la decadenza del beneficio, con tutte le gravi conseguenze, anche in relazione alla responsabilità del tecnico.