Con sentenza del 22/3/2019 n. 8230, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno definito il contrasto interpretativo in ordine alla sanzione della nullità prevista dagli art. 17 e 40 l.n. 47/1985 e 46 del d.pr. 380/2001 per gli atti di trasferimento degli immobili irregolari sotto il profilo edilizio e urbanistico.

La Corte, optando per un’interpretazione restrittiva delle citate norme, ha concluso che si configuri un’ipotesi di nullità nel caso in cui il contratto non riporti l’indicazione degli estremi del titolo edilizio con il quale è stato realizzato l’immobile oggetto di trasferimento  o nel caso in cui detta dichiarazione sia mendace, essendo tale fattispecie assimilabile ad una mancanza di dichiarazione.

Rimane pertanto del tutto irrilevante, ai fini delle citate norme e della nullità ivi contemplata, un’eventuale difformità dell’immobile rispetto al titolo edilizio menzionato nel contratto: in altre parole, qualora l’immobile fosse difforme dalla autorizzazione edilizia menzionata, ciò non comporterebbe la nullità del contratto.

Secondo le Sezioni Unite, dunque, la sanzione della nullità è strettamente connessa alla dichiarazione contenente gli estremi del titolo edilizio, prescindendo dalle eventuali irregolarità sostanziali che affliggono l’immobile oggetto di vendita: per quest’ultima fattispecie, si applicano i rimedi strettamente civilistici legati all’inadempimento contrattuale.

Tale pronuncia conferma dunque la diversa rilevanza e la diversa incidenza che un’irregolarità edilizia può avere rispetto ad un contratto. Pertanto, provando far ordine:

1. Gli atti di trasferimenti di immobili realizzati successivamente al 1°.9.1967 sono nulli se non indicano gli estremi del titolo edilizio in forza del quale l’immobile oggetto di trasferimento è stato realizzato: pertanto un immobile abusivo non può essere legittimamente alienato perché proprio l’assenza dell’autorizzazione edilizia impedisce di menzionarne gli estremi, precludendo così la stipula di un valido contratto.
2. Gli atti di trasferimento di immobili realizzati prima del 1°.9.1967 sono validi anche senza menzionare gli estremi del titolo edilizio, purchè contengano una dichiarazione sostituiva ex d.p.r. 445/2000, ove l’alienante attesti che l’immobile sia stato realizzato prima di tale data. E’ importante una precisazione: il fatto che, per gli immobili realizzati prima del 1°.9.1967, non sia necessario menzionare gli estremi del titolo edilizio non significa che prima di tale data non fosse necessaria un’autorizzazione per la loro realizzazione. Infatti, già molto prima di tale data, la normativa nazionale e i regolamenti comunali subordinavano l’attività edificatoria al rilascio di una specifica autorizzazione. La data del 1°.9.1967 rileva pertanto esclusivamente ai fini della validità formale del contratto, costituendo in tal senso uno spartiacque ai fini delle allegazioni necessarie per un regolare rogito.
3. Nel caso di trasferimento di immobili abusivi, perché privi di titolo edilizio o perché in difformità dallo stesso, indipendentemente dai profili di nullità, sono attivabili le ordinarie azioni legate all’inadempimento contrattuale, nei termini e nelle modalità ivi previste: il compratore può in tal senso contestare le responsabilità del venditore per aver trasferito un immobile non regolare, potendo invocare la riduzione del prezzo di acquisto o la risoluzione del contratto, in base alla gravità delle irregolarità accertate,  con tutte le connesse conseguenze in termini di risarcimento.