Chi non ricorda il Bianconiglio di “Alice nel Paese delle Meraviglie”, in perenne ritardo e sempre di corsa?!

Leggendo la recente sentenza del Consiglio di Stato n. 1314 del 7 febbraio scorso, la mente è subito corsa a lui, pensando a tutti coloro che non inizino subito i lavori oggetto di un Permesso di Costruire e che, a ridosso della scadenza, corrono a perdifiato per non incorrere nella decadenza prevista dall’art. 15, comma 2, D.P.R. 380/2001.

Si, perché una volta ottenuto un titolo edilizio, non si è del tutto liberi nella scelta di quando iniziare (e terminare) i relativi lavori.

Vediamo, allora, quanto è profonda la tana del Bianconiglio.

I. L’antefatto della decisione.

La fattispecie portata all’attenzione del Consiglio di Stato riguarda un Permesso di Costruire rilasciato in favore di un soggetto privato per la realizzazione di un parcheggio a raso da destinare ad uso pubblico (cd. parcheggio privato convenzionato).

Una società concorrente, poiché già esercente l’attività di parcheggio convenzionato nelle immediate vicinanze, ha impugnato innanzi al Giudice Amministrativo – a dire il vero prima innanzi al Capo dello Stato, con ricorso straordinario ex D.P.R. 1199/1971 poi trasposto al TAR – il relativo titolo edilizio, poiché a suo dire rilasciato in violazione di una serie di norme urbanistico-edilizie.

In pendenza di giudizio, la società ricorrente ha denunciato al Comune il mancato tempestivo avvio dei lavori ai sensi dell’art. 15 D.P.R. 380/2001: a seguito degli opportuni approfondimenti, l’Amministrazione ha adottato una nota con cui riteneva sufficienti, ai fini dell’avvio dei lavori, le opere di cantierizzazione e sbancamento realizzate dai privati titolari del P.d.C.

Anche questo provvedimento è stato impugnato con motivi aggiunti innanzi al TAR Venezia ma il Tribunale, con sentenza n. 195 del 16.2.2015, ha respinto ogni tesi della società ricorrente.

Da qui l’appello che ha originato la sentenza in commento.

II. La normativa di riferimento.

La strada da seguire nell’analisi della decisione del Consiglio di Stato è tracciata dall’art. 15 del Testo Unico dell’Edilizia, rubricato proprio “Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire”, che si apre stabilendo la regola generale per cui “Nel permesso di costruire sono indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori”.

Già questo elemento fa capire come non sia immaginabile ottenere un P.d.C. e riporlo in un cassetto, in attesa del momento migliore per utilizzarlo.

Per contro, è l’Amministrazione stessa a fissare la data massima entro cui iniziare i lavori, nonché quella successiva entro cui terminarli.

A definire con esattezza tali tempistiche interviene il secondo comma dell’art. 15 D.P.R. 380/2001, che così statuisce:

 

(…) il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l’opera deve essere completata, non può superare tre anni dall’inizio dei lavori. Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga. (…)

 

Di conseguenza, salvo i casi di proroga, una volta rilasciato un Permesso di Costruire, il titolare ha l’obbligo di iniziare i relativi lavori entro il termine massimo di un anno, pena la decadenza del titolo edilizio.

III. Le tesi delle parti in causa.

Così riassunto il quadro normativo di riferimento, è evidente che l’intera partita si è giocata in relazione all’attività edilizia posta in essere, nell’anno dal rilascio del titolo, da parte dei controinteressati titolari del PdC.

Come accertato dall’Amministrazione, e mai sconfessato nel corso del giudizio, i lavori sono consistiti “in uno sbancamento lungo 50 metri, largo 5 e profondo 0,50 metri, per una cubatura di terreno asportato di mc125”: secondo la società ricorrente, tale attività non integrerebbe il concetto di “inizio di lavori”, rappresentando mera preparazione alla successiva attività edilizia in senso stretto; per contro, secondo l’Amministrazione resistente ed i controinteressati, queste opere sarebbero prodromiche alla realizzazione del parcheggio a raso oggetto del Permesso di Costruire, e dunque sarebbero idonee a dimostrare il tempestivo inizio dei lavori.

IV. La decisione del Consiglio di Stato.

Nel decidere sui diversi motivi di appello, il Supremo Consesso Amministrativo, con specifico riferimento al tema dell’inizio dei lavori, ha ritenuto necessario ricordare un pacifico principio giurisprudenziale, secondo cui

 

l’effettivo inizio dei lavori deve essere sempre rapportato all’entità e alle dimensioni dell’intervento edilizio autorizzato (Cons. Stato, sez. IV, n. 4855 del 2013; sez. V, n. 3823 del 2013; sez. V 5648 del 2003; sez. V, n. 535 del 1996).

 

La portata di tale assunto è fondamentale ai fini del decidere, perché chiarisce che non è possibile tracciare una regola certa e “matematica” attraverso la quale riconoscere quando i lavori di una certa opera edilizia possano dirsi concretamente iniziati o meno; per contro, il Giudice è chiamato, di volta in volta, a valutare quanto e come l’attività avviata si rapporti all’opera finale a realizzarsi.

“La nozione di inizio lavoro è, infatti, dinamica e proporzionale sicché deve ragguagliarsi all’opera definitiva”.

Applicato tale principio al caso di specie, dunque, il Consiglio di Stato ha riconosciuto che

 

tenuto conto che l’opera finale consisteva nella realizzazione di un parcheggio a raso con modeste opere accessorie (e non di un edificio da innalzare), lo stato dei luoghi, per come accertato dall’amministrazione, ragionevolmente ha integrato la nozione di inizio lavori

 

così respingendo il motivo di appello secondo cui il Permesso di Costruire impugnato avrebbe dovuto essere dichiarato decaduto.

V. Osservazioni conclusive.

In un periodo in cui il caro materiali e il costo della vita in generale rendono più complessa ogni nostra attività, ed in modo speciale le operazioni edili, è molto forte la tentazione di ottenere un Permesso di Costruire e di attendere periodi più prosperi per portare a compimento la relativa operazione edile.

Sennonché, come abbiamo visto, l’Amministrazione non ci abilita “all’infinito”, ma impone il rispetto di tempistiche certe (e, sotto un certo punto di vista, strette) per l’avvio dei lavori.

Il rischio, insomma, è quello di “iniziare a correre” a ridosso della scadenza annuale prevista dell’art. 15 del Testo Unico dell’Edilizia: chissà che, tra i motivi che spingevano il Bianconiglio a correre, non ci fosse anche l’impellenza di iniziare a costruire la propria tana!